在过去前几年，各个地方在争创无违建城市，关停了一些企业，有些原来是属于招商引资的老企业也面临着大面积的拆迁，尤其是在工业园区的这种企业有很多，当初是先建设投产，然后办理相关手续，但是因为某些原因没有办理相关证件。后来，因为环境保护等原因，这类企业就面临着整改。好多企业的厂房被称“违建”，在这种情形下，行政管辖区内的工业园区，大面积的违建怎么样处理呢？专注行政诉讼法律服务多年经验的北京楹庭杨庆律师针对这一个话题跟大家探讨下相关的法律问题。
各个地方对创建无违建城的原因，原因是环保问题，或者是市政市容相关的一些法律的出台，以及随着经济的发展城市形象相关的一些话题引起的。很多工业园区企业也面临着违反法律建筑拆除的问题，可是工业园区企业的存在与当地的政策是息息相关的，企业的违反法律建筑长期存在，它有一定的历史原因，也有自己独特的一些特点。
在这种背景下，显露出很多的问题，比如说怎么拆除，怎么补偿的问题，有没有手续的问题，怎么补办的和怎么采取补救措施？
在拆违建过程中，是否有因为规划的调整，是否涉及到征收的问题等等都是企业该面临的，也是与企业的自身有重要利害关系的一些事情。
解决工业园区的违建问题，要从两方面入手，先分析是什么问题导致的违建，根据原因找处理问题的出路。先来分析一下，实际上也就是大多数常见的一些情况，不少企业由于当时的政策原因，在当时企业成立时，通过会议记录招商引资，或是说一些绿色通道，是符合当时的政策的，可能会出现手续办的比较简单，也可能是有些手续没有办下来，当时给予一些宽松的政策。
因为市场机会原因或者是一些经济效益的原因，首先投入生产先进行建设，在建设过程中，补办了一些手续，有的也没有补办手续。当时按照法律规定的一些程序，有可能没有，也可能在办理过程之中，没有办下来的原因也包括企业的原因，也包括行政的原因，这两方面的原因都有。
有的地方比如说办了施工许可证，可能前面要涉及到规划，经过规划部门的规划许可，国土部门的用地许可，有关部门立项许可，每一个部门的许可手续，都需要一些时间、需要政策或者需要有法律依据。但是，不管是行政的原因，还是企业主当时的法律意识原因，或者疏忽，或者是一些材料丢失也好，没有办理下来。
由于原因不同，解决的方向也就不同。导致违反法律建筑形成的，如果是有关部门的原因是要应当承担相应的责任的。企业申请了手续有关部门不给办理，或者是停止了办理，或者是办理的错误等原因的，被拆迁人有权利获得补偿。企业这些手续没下来，不是自身问题造成的，是有关部门的一些问题造成的，可能是怠于行政，不行政或者是有的是要办，但是一些法律没有跟上没有办等等一些问题造成的。若遇到规划调整或者是拆迁，那么，企业的违建是不能直接拆除的，也不能认定为违建。
另外，还可能涉及到企业方面的原因，随着法律的进步或者是有关部门执法的到位，已经大范围通知，组织各个部门进行登记补办手续，进行了补办以及补救措施。可能，比如说有的地方是按照时间年限进行，比如说一九九几年之前的怎么样，二零零几年之前的怎么样，之后的怎么样，会有一个时间段进行完善。
在这个完善过程之中，如果工业园区内的企业大部分有手续，个别企业没手续，这个肯定要找自身的原因了。这种情况下，是要接受形成处罚的，严重的可能是不予补偿。所以说，这样的一个问题在我们办案过程中非常容易出现，可能是行政的原因，也可能是自身的原因，按照法律规定，谁主张谁举证。
这种情况下，可能没手续的，出现不利后果，由企业主自身承担。所以说，企业主要注意把自己企业的手续整理下，有相关手续的更好，没有的，找找原因，能够弥补的抓紧时间补办相关手续。法律在逐步的完善，有关部门的一些业务如何正确地处理，怎么样办理，要提交哪些材料，不仅通过网络还是其他途径，都已形成了一个系统的流程，希望我们大家也引起注意。
如果企业的厂房是违建的，那就一定要拆除吗？在大面积范围内进行这样的整治也好，无违建城市创建也好，违建拆一刀切的政策是不可取的，在法律上是不对的。为什么违建不是一定要拆除，综合来讲《城乡规划法》有明确的规定，有些违反法律建筑的存在补救措施可以更正的，那么，就不有必要进行拆除。
比如企业虽然没有办理相应的手续，但是企业本身是符合规划的，并且已经取得了一些土地的规划，只是缺少了一些申请手续，或者是企业申请了没办下来，或者是企业没有申请，这种情况下，是不是要拆除的？不是的。因为是能够最终靠罚款的形式或者是补办手续的情况来消除影响，因为这里有一个根本性的问题是拆除的立法精神和目的是什么？影响到规划。拆违建设没有手续，没有证，拆除的一个前提性条件是规划的影响。
规划是不具有取消性，实际上不能消除影响的，才是要拆除的。所以说，企业主可以审查一下自己的企业可能办理了立项，可能办理了土地利用总体设计，但是没有办施工许可证，有的可能什么证都办了，就没办规划许可证。所以说也许会出现有部分情况没有的，那么可能适用罚款，至于罚款怎么罚，是按着建筑工程建设价格的百分之多少的比例，也有法律的明确规定。有的地方也有一些法律规定，具体问题具体分析。
还有一种情况，企业修建的时候是符合规划的，现在规划不不符合了，因为总体设计是动态的，有的三年、有的五年一调整，有的十年一调整。当初企业是是符合规划的，只是后来规划调整变更了，比如说原来这里是住宅区，后来变成了商业区。比如原来这里是工业，后来变成了住宅。不管是什么，因为规划的调整导致企业不符合现在的规划了，这样的一种情况在法律上，有必要进行规划调整征收程序，而不可以进行违章程序。
不能说企业之前的建筑不符合现在的规划是违建。要尊重历史，同时，法律上也规定不溯及既往的原则。现在的法律不能约束之前的行为，也包括现在的规划调整，不能约束之前的一些事实状态。这个是历史问题，历史问题要在动态中解决，也要用发展的眼光来看待。这一点在实践中包括很多的判例中，法官尊重了这一历史现象，也承认历史问题导致的一些没有手续的，或者是规划调整造成的原有建筑物的认定，不属于违建也不能一刀切的基本判定。
如果是因为规划的变更而需要拆除的，走正常的拆迁程序，不能以违建代拆迁。所以以违建代拆迁，可能是这样的原因。另一个情况是规划部门通过其他行政行为不能消除的，不是要拆除的情况下，行政机关给予拆除了，该怎么样赔付？要看企业的违建具体是啥状况，具体问题具体分析。
工业园区企业主面临一些违建拆除，在征收过程中，正常的征收的规划调整，企业不符合规划了，要进行搬迁，要进行拆除，企业会面临一些的问题，包括该如何补偿，都有哪些补偿项目，这些补偿项目是怎么样产生的，假如慢慢的出现补偿过低怎么办等等一系列的问题。
主要涉及到两个方面，一个是厂房本身的成本价。可能有的企业主说当时建厂的时候花了多少钱，现在人工费也涨了，材料费也涨了，那些钱现在建不成了。法律上规定一般是按照重置成新价补偿。什么是重置成新价呢？比如说现在再给企业建一座现在的工厂，同面积、同性质、同规划的需要多少成本。从这句话的延伸含义里能够准确的看出，是按照现在的市场行情报价进行考核，不能再用当时的投资价格计算，因为毕竟物价在上涨，当然也有一些市场经济一些物价的倒退的，当然个别情况个别说，但是总体上它按照成新价，是按照现有的价值来进行补偿。
为什么要把这两项和厂房本身区分开来，因为办公用房和生活用房的补偿，包括它的物理属性，可能要比工厂的本身的建造成本要大。办公用房和生活用房有的可能参照门面房的性质予以补偿，具体问题具体分析。如果说把企业的办公用房和生活用房也按照工厂的成本价来算的话，很多企业可能是不愿意的，因为办公用房里包括一些装修、装潢、办公室接待或者是一些办公室会议的设备等等，它的装修、装潢、建造成本都要高于厂房本身，所以这要把两个在实践中区分开来。
比如说企业厂房厂内的一些硬化工地、水池、烟囱等这些项目属于企业的构筑物和附属物，本身是要辅助这些主体优化的配套设施的，它们的存在也是客观事实，也是要根据重置成新价来进行补偿。
要看企业的土地性质，有的土地性质比如说是工业用地，有的是商业、商品用地，有的是住宅。不同的土地性质其价格也同样是不一样的。另外要注意企业土地的来源，也就是说土地使用权是怎么来的？有的是租赁来的，这种情况下，绝大多数都是归土地的原有使用人。如果土地是通过划拨来的，或者是出让拍卖来的，土地使用权是自己的，补偿利益会高一些。
土地补偿利益正常的情况下它是根据本次拆迁安置补偿方案，确定土地补偿的费用，或者是在土地补偿里，土地补偿费用在上述三项补偿里予以综合考虑在内，不再单独进行补偿。所以要看清楚如果说是土地使用权费用单独补偿了，还是把土地补偿费用纳入了这三项里，在前三项做评估补偿时已经参考了这个因素。
所以说，企业主要引起注意，实践中有的当事人会问律师，地上附着物的钱拿了就是厂房的钱，那能不能要土地的钱？一定要看下地上附着物的补偿有没有参考，补偿评估里有没有考虑到土地的因素。所以说，有的是合并了，有的是单独分列的。
在实践中一般是两种情形，一个是依据建筑面积，按着建筑面积每平方米的百分之几乘以企业的平米数，有的是给一次性补偿，还有的是按照平均营业额乘以6个月或者8个月的一次性补偿。实践中的方式不一样，可能补偿的高和低也不一样，但是总体上这一项还是有的。在具体的拆迁补偿安置方案里，都会有明确的规定。
如果说没明确的规定，在地方比如说《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于营业损失，停产停业损失这些补偿的，各个地方都有明确的一些细则，也能结合法律的规定，也能结合安置补偿方案，对照公布出来的方案的一些标准。
这个很好理解的，企业的设备建成之后，如果移动可能会毁坏，可能设备是永久的镶在那里了，存在这样的客观情况的一些设备，不具有移动性的。
可移动电子设备与不可移动设备的补偿，这两个项目有些时候是结合起来用，有很大的可能是单向来用。设备不能移动了，怎么补偿？移动之后产生搬运费，因为有些设备的搬运费用真的很贵，它要符合搬运的一些条件，再一个有些设备移动之后，会产出调试费用，有的还需要请技术专员，也会产生一些费用。包括一些功能的损失，因为移动了减少一些性能等等。这些比较具体问题，需要具体分析。
因为拆迁，有的拆迁是提前进行告知，在告知的时候，企业可能本身要做了一些准备，比如说减少生产，减少一些成本投入。但是，有的是可能一通知就马上进行搬迁，这种紧急状况下会造成一些原材料和半成品的损失，在法律上有相关规定是有该补偿项目的。
在实践中要求会比较高一些，比如说员工的一些合同问题，员工的社保问题。比如不能说拆迁了，原来是10个人，遇到拆迁问题的时候在平常企业一些人员的来往，还有人员聘用一定要完善一些，按照《劳动法》尽量完善一些手续。
每个拆迁项目可能都会涉及到拆迁奖励，为促进搬迁，比如说截止到何时搬迁奖励政策是20万，那截止到在两个月以后再完成，奖励政策可能就15万，会有一些类似的奖励政策。
搬迁补助这些都是一些法定的补偿项目，这些法定的补偿项目每一项既要结合此次拆迁的安置补偿方案，又要结合企业的真实的情况，也会介入一些评估，所以说不管是企业纳入征收还是没纳入征收的，做一个企业资产的登记，比如说找公证也好，或者是请评估公司也好，企业都有哪些财产都有什么，多少数量单位，这些做好登记，制作财产清单明细表，这样做好证据保存，企业对自身资产情况有书面的证据。如果更完善一些，建议做好这方面的一些工作。
关于拆违建，在法律上，尤其是2012年的《行政强制法》有明确的流程性的规定，不是说企业是违建就是违建，会有书面上的程序。基本上包括几大步，一个是先发告知书、限期拆除通知书或者责令限期改正通知书，会有一些通知书面的文书，盖行政有关部门的章。需要明确是什么行政机关签发的，签发的内容是什么。
有的在下达告知书的时候也会告知听证的权利、申诉的权利等等。需要引起注意，甚至在事先告知书里也会告知相应的救济权利，60日内复议，6个月内起诉。限期拆除决定书、催告书和决定书。这些文件哪个能诉，哪个不能诉，怎么诉，若遇到问题的，特别要去注意，其中事先告知书、决定书、书按照法律规定是可诉的行政行为。
这些行政行为当事人的建筑，如果当事人提起法律诉讼，对这些文件不认可，如果认定为违反法律建筑了，但是可能是由于某些问题导致的，没有手续，或者是因为规划调整了造成了建筑是违建。企业主有异议认为不是违建，那么收到这些通知书的时候，一定要提起诉讼进行法律救济。
如果不撤销决定，即便是程序违反法律，确定强拆违法，那么谈赔偿问题的时候，可能会不利，因为法律上在赔偿过程中，在庭审过程中，法律保护的是企业的合法财产，如果确认是违建了，不属于合法财产，就不赔偿。那么法官认定造成的赔偿数额往往会低于正常的合法的建筑的赔偿数额。
在实践中，即便是确定程序违反法律，到赔偿的时候，也有一定可能会面临一些不利的因素。所以说在遇到这些文书的时候，大家必须要提高法律意识，违建一定要引起重视，一旦书面作出了，因为行政行为的作出具有确定性、强制性和执行性。只要确定是违建，不管对和错都要执行。如果说企业不认为是违建，可以提起法律救济，推翻是违建的主张，如果不推翻，过期生效，具有强制性和执行性。所以说也有个诉讼期限的问题，不是说当时没引起注意，后来拆完了再起诉，但是这个也有一个期限的问题，大家要引起注意。
根据我国有关规定法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以请律师介入，用专业的法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。
